miércoles, 10 de abril de 2013

Abogado Algeciras- las ejecuciones hipotecarias. Detalles de la ley a tener en cuenta- 661725275

Pues va a ser que como abogado en Algeciras que soy, me he estado estudiando profundamente la Ley de Enjuiciamiento Civil en los artículos del 666 al 671 que son la madre del cordero.
A la hora de analizar los perjuicios que una ejecución hipotecaria pueden causar debemos primero analizar una serie de puntos:
- Valor de subasta pactado por las partes al formalizar la hipoteca- Este valor habitualmente suele coincidir con dos valores relacionados con la operación. El de tasación y el de responsabilidad hipotecaria.
-  Por otro lado, obviamente, hay que tener en cuenta la deuda por la que se va a ejecutar, pero considerando que el banco en primer lugar va a solucionar judicialmente la deuda mas un 30% por costas e intereses procesales que habrán de calcularse terminado el proceso. Pero a parte, hay que considerar que estando la hipoteca en ejecución, está vencida, por lo tanto, la operación ha debido de ser vencida y, por lo tanto, estarán corriendo interés de demora sobre el principal. Los bancos suelen meter como intereses de demora importes que van entre el 19% y el 29%. Con respecto a estos intereses, empiezan a haber sentencias que los consideran abusivos y, por lo tanto nulos.
- La ley de Enjuiciamiento Civil establece en su artículo 671 para viviendas un importe mínimo de adjudicación para el caso en quede desierta una subasta del 60% sobre el valor pactado en hipoteca, del que he hablado en el primer punto. Para el caso en que el banco pretenda personarse en la subasta para adjudicarse el remate por el importe de la deuda en la tercera subasta, habrá de aportar previamente el postor un depósito equivalente al 20% de valor pactado entre las partes para subasta. Con lo cual, habrá que analizar que en muchas ocasiones a lo mejor el banco o alguna de sus participadas no va a la subasta y va a la adjudicación por subasta desierta.

Así que pasemos a un ejemplo práctico para valorar este asunto.

Si uno tiene un casa hipotecada en 200.000 Euros, firmo la hipoteca en 2006 y el valor pactado en escritura es de 400.000 Euros, y la cosa ya está caliente con el banco, debe de tener en cuenta que si el banco vence la deuda debe enviar una comunicación fehaciente a éste advirtiendo que no debe aplicar intereses de demora con fines recaudatorios. Así pues el banco ejecutará por 200.000 Euros más el 30% es decir, 60.000 Euros, que habrá que recalcular al final del proceso. Pero además si el proceso tarda mucho desde el vencimiento de la hipoteca, estará gravando unos 40.000 Euros de intereses anuales. Esta es la lucha. Por que, sino contamos el tema de los intereses de demora, lo más probable es que el banco (o una participada) no vaya como postor a la subasta, por el tema del 20% que en este caso serían 80.000 Euros. Así pues, el valor de adjudicación serían 240.000 Euros, con el recálculo de intereses procesales y costas, probablemente quedara saldada la deuda. La guerra la vamos a tener en discutir los intereses de demora que  pueda aplicar el banco a la deuda vencida durante la duración del procedimiento. Pues para eso es uno abogado en Algeciras, para resolver esos asuntos y para que la gente pueda luchar debidamente.

pos eso, el que tenga algún problemilla que llame al teléfono de la cabecera de un abogado de Algeciras.



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